Bankimia

Día tras días hemos podido observar que cada vez hay más simuladores de hipotecas, los cuales te ayudan a calcular la cuota de una hipoteca. Las hay de muchos tipos; incorporando gráficos, diferentes escenarios de tipos de interés, etc.

Algunos ejemplo un simulador de hipotecas son:

• El simulador de hipotecas de Bankimia (un sitio web de comparación de productos bancarios).
• Las calculadoras de hipotecas de sitios web de entidades financieras: como por ejemplo la de Caja Madrid o la de la Caixa.
• Otras calculadoras de comparadores financieros como la de Compáralo.
• La calculadora de hipotecas denominada Sagaz, una calculadora bastante completa. Con soluciones gráficas interesantes.
• La calculadora de hipotecas fijas de Invertia.

Aunque sin duda son herramientas muy útiles y normalmente fáciles de utilizar. Si no se tienen presentes algunas precauciones al utilizarlas es frecuente ilusionarse con casas por encima de nuestras posibilidades.

Veamos qué aspectos debemos tener en cuenta al utilizarlas:

• Es difícil que el banco te preste más del 80% del valor de tasación de la vivienda (si es segunda residencia este porcentaje será incluso menor, un 60 o un 70%). Los departamentos de riesgos de las entidades han marcado últimamente directrices muy claras en este aspecto. Entre las pocas salvedades a esta regla están:
• La obtención de avales adicionales.
• El pago de un seguro de protección de pagos (lo que encarecerá a su vez la hipoteca de forma clara).
• La compra de viviendas que el banco tenga en propiedad (en estos tiempos circunstancia bastante habitual). En estos casos los bancos están dispuestos frecuentemente a financiar hasta el 100% del valor de la vivienda. Para encontrar este tipo de viviendas puedes utilizar las webs inmobiliarias que tienen los propios bancos.

    La edad al finalizar de pagar la hipoteca no debe superar los 75 u 80 años. Los bancos no te van a dar hipotecas con plazos que superen esas edades. Es decir si el titular más joven de la hipoteca tiene pongamos 50 años, es muy difícil que consigas hipotecas con plazos mas allá de los 25 o 30 años.
    Se van a producir unos gastos en la compra de tu vivienda y en la formalización de la hipoteca que estarán en torno al 8% o 10% del valor de la casa. Estos gastos son:

• Costes de la tasación
• Costes del Notario.
• Costes del gestor
• IVA / ITP
• IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados)
• Comisión de apertura de la hipoteca.

    El Euribor (y el resto de índices de referencia IRPH) varía a lo largo del tiempo: esto es un riesgo que debes tener presente. Concretamente ahora el Euribor está extraordinariamente bajo, prácticamente el único recorrido posible en los próximos años es de subida. Póngase en escenarios de mayores valores del Euribor y asegúrese de que puede pagar cuotas mensuales en esos casos.
    En estos momentos en los que el euribor está tan bajo, la existencia de suelo en los contratos de hipotecas de muchas entidades impide que se aproveche. Fíjese si su hipoteca tiene suelo antes porque la baja cuota que pagaría, ahora no podrá disfrutarla.

La situación financiera actual a conducido un sin fin de famílias que no pueden afrontar las cuotas de sus hipotecas, la mejor opción en estos casos es negociar con la entidad un periodo de carencia con el cual tienen la posibilidad de reducir o anular el pago mensual durante un período.

Los préstamos con carencia son aquellos en los que, desde su concesión y durante parte de su vida, no se realiza devolución de capital. Existen dos tipos de hipotecas con carencia:

•     Hipotecas con carencia parcial: aquellos en los que no se amortiza deuda y tan sólo se pagan intereses.
•     Hipotecas con carencia total: aquellos en los que no se pagan ni capital ni intereses.

Las carencias se suelen pactar al inicio del préstamo pero también se puede negociar con el banco un vez que el crédito hipotecario está activo. La ventaja fundamental del periodo de carencia es que permite, durante un tiempo determinado, pagar una cuota inferior. Sin embargo, no todo son beneficios para el hipotecado. Si estás pensando en negociar un tiempo de carencia con su entidad bancaria debes saber que, el hecho de no pagar la totalidad de la cuota durante unos meses hará que, una vez concluido el “periodo de gracia”, se incremente el importe de las cuotas y por lo tanto, el coste total del préstamo hipotecario.

Para saber si te compensa o no pedir una carencia en tu hipoteca, existen herramientas que permiten simular cómo sería tu hipoteca con carencia parcial o sin ella. Puedes hacerlo a través de una calculadora de hipotecas con carencia.

Así por ejemplo, puedes saber que si contrata una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 25 años y un diferencial del euribor más 1%, sin periodo de carencia la mensualidad de su hipoteca sería de 651,90 euros. Sin embargo, si se incluyen por ejemplo 12 meses de carencia:

•     La cuota durante esos 12 meses de carencia sería de 277,38 euros.
•     La cuota el resto del periodo sería de 672,24 euros.

Por lo tanto, el coste total de la hipoteca sería:

•     195.568,65 euros sin carencia.
•     196.934,52 euros con carencia.

Como ven, al término del periodo de carencia, las cuotas son más elevadas y por tanto la hipoteca final también se encarece. A ello hay que sumar los gastos que conlleva negociar un periodo de carencia una vez que la hipoteca ya está activa. El banco normalmente cobrará una comisión por la modificación de la hipoteca, -suele ser de entre el 1 y el 0,5%-. Además, la entidad financiera puede revisar al alza el diferencial del préstamo para ajustarlo a las tarifas actuales de sus tablas de activos bancarios.

Llega el momento de comprar una vivienda mediante un préstamo hipotecario y ¿ahora qué?.

Es muy importante calcular de antemano los gastos de compra-venta e hipotecarios que vas a tener.

Los gastos a pagar por la contratación y escritura de una hipoteca son de varios tipos:

• Por un lado, los gastos administrativos: incluimos aquí los gastos derivados de la tasación de la vivienda, la nota simple del registro, los costes de gestoría, etc. No son los costes principales.
• Por otro los gastos fiscales: tendrás que pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que es un % sobre el importe escriturado por la hipoteca y que depende de la política fiscal de las comunidades autónomas. Normalmente sólo está exento de pago de este impuesto en casos de subrogación hipotecaria (puesto que ya hay una hipoteca primitiva que pago anteriormente este impuesto) o en Viviendas de Protección Oficial – VPO.
• Finalmente hay que tener en cuenta los gastos financieros: comisión de apertura y estudio, es habitual encontrarte con el 0,5% o el 1% del importe del préstamo hipotecario, aunque hay hipotecas, sobre todo en banca online, donde puedes encontrar aún ofertas sin este tipo de comisiones.

A los gastos derivados de la formalización de la hipoteca hay que añadir los gastos derivados de la compraventa, donde el principal componente es el fiscal: el IVA (en el caso de viviendas de nueva construcción, no usadas previamente) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (en el caso de viviendas de segunda mano).

En estos momentos todo este conjunto de gastos representan entre un 8 y un 10% según se trate de compra de vivienda nueva o usada (2ª transmisión y siguientes) respectivamente, por lo que si una vivienda media ronda los 150.000 euros, esta cifra será cercana a los 8.000 mil o a los 15.000 euros.

A pesar de no ser una cantidad menor, no debemos perder de vista que al final, el mayor coste de la hipoteca será el de los intereses, llegando a pagar a largo plazo cantidades muy superiores por intereses que los que suponen el primer año la mera formalización del préstamo hipotecario. Por tanto es muy importante que valores en el estudio de qué hipoteca contratar el peso acumulado de los intereses a largo plazo, puesto que si tienes una hipoteca de 150 mil acabarás pagando bastante más de 200 mil euros hasta la cancelación de la deuda.

La entidad financiera de iBanesto a reducido las alternativas de la Hipoteca Azul, actualente son las mismas para clientes ya de la entidad y para las nuevas incorporaciones. Mientras antes ofrecía un tipo de interés más competitivo del euribor+1,49% a los que ya eran clientes, ahora los tipos que se dirigían a los nuevos pasan a estar dirigidos a todos.

Así pues, la hipoteca ofrece un interés del euribor+1,74% para importes superiores a 150.000€ y un euribor+2,04% para financiaciones inferiores.

El plazo máximo de la hipoteca es de 30 años y financia el menor valor entre el 80% del valor de compra-venta y el 80% del valor de tasación.

Con el simulador de hipotecas se puede hacer un cálculo de la hipoteca según las necesidades de cada cliente.

 

 

La entidad financiera de Barclays ha disminuido los intereses de su Hipoteca Tranquilidad 3, un préstamo hipotecario variable referenciado al euríbor.

La entidad ha mejorado este producto disminuyendo tanto su tipo de interés inicial como el diferencial aplicado durante el resto del período.

Aunque el tipo de interés fijo establecido para los tres primeros años ha disminuido mínimamente, el diferencial para el resto del periodo ha rebajado considerablemente:

•     Tipo fijo inicial: 4,25% (antes 4,30%)
•     Difrencial: 1,80 puntos (antes 2,50 puntos)

Este ajuste permite a la entidad competir con las mejores hipotecas del mercado, aunque exige, además de un seguro de hogar y de vida, un seguro de pagos últimamente muy habitual. Se puede realizar la comparación con otras hipotecas similiares en el simulador hipotecas.